Według autorów raportu w ostatnich latach największe zyski z najmu osiągali właściciele mieszkań w Warszawie, ale to Płock okazał się prawdziwym zaskoczeniem – tu bardziej niż w innych polskich miastach, za wyjątkiem stolicy, opłaciło się kupić mieszkanie pod póżniejszy wynajem.
Kilka lat temu kupiliście mieszkanie na kredyt, a w tej chwili zastanawiacie się nad najlepszym rozwiązaniem – lepiej sprzedać, a może jednak wynająć tę nieruchomość. Odpowiedzi na to pytanie, podobnie na to, w których miastach najlepiej opłaca się wynajem, starali się udzielić autorzy raportu sporządzonego dla Otodom “Szczęśliwy dom. Sens(y) zmian mieszkaniowych”.
Autorów raportu interesowały czyste zyski z najmu, po odjęciu kosztów kredytu. Modelem wyjściowym było kupione w 2020 r. dwupokojowe mieszkanie do 40 mkw. Kupiec przy zakupie dysponował 20 proc. wkładem własnym, reszta pochodziła z kredytu. Dlaczego akurat w 2020 r.? Ponieważ rok ten był dogodny dla inwestowania na rynku nieruchomości z racji niskiego poziomu stóp procentowych (te spadły do 0,10 proc.). Był to ostatni tak dobry moment tuż przed nadciągajacą falą podwyżek stóp procentowych.
„O ile nominalna rentowność najmu (rozumiana jako relacja spodziewanego rocznego strumienia przychodów z najmu do ceny zakupu) spadła z powodu szybszego wzrostu cen mieszkań na sprzedaż niż tempa wzrostu czynszów mieszkań na wynajem z 8,34% w 2020 roku do 7,77% w 2024, o tyle realne zyski inwestora (uwzględniające koszty kredytu) wzrosły. W 2020 roku średni miesięczny zysk z najmu mieszkania o powierzchni 40 mkw. wynosił 1209 zł, a w 2024 było to już 1655 zł” – czytamy.
Zysk z najmu na podobnym poziomie, w niektórych przypadkach nawet większy
W latach 2020 – 2024 mieliśmy sytuację, kiedy czynsz wzrósł o 39 proc. i w dużej mierze zrównoważył wzrastające koszty kredytu. Zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem zwiększyło się m.in. za sprawą napływu uchodźców z Ukrainy, powrotu pracowników i studentów po pandemii do dużych miast, a także trudniejszego dostępu do kredytów.
Największe zyski z najmu takiego dwupokojowego „M” odnotowano w 2022 r., w kolejnych latach stopniowo malały.
W Warszawie na wynajmie zarabia się najwięcej, Płock zaskakuje
Autorzy raportu wskazują, że zyski inwestorów wzrosły średnio do 1655 zł miesięcznie w 2024 r.
Na te największe mogli liczyć właściciele warszawskich mieszkań (średni miesięczny zysk inwestora w stolicy wyniósł 2654 zł, z kolei stawka najmu dwupokojowego mieszkania do 40 mkw. to średnio 3328 zł). Jednocześnie mieliśmy tu wysoką stawkę zakupu lokalu sięgającą 684 tys. zł.
A Płock? To „prawdziwa niespodzianka”, ponieważ pod względem rentowności najmu wyprzedził większość dużych aglomeracji. „Przy średnim zysku inwestora na poziomie 2230 zł i stopie zwrotu przekraczającej 9%, Płock prezentuje modelowy przykład korzystnej relacji między ceną zakupu (310 tys. zł), a czynszem najmu” – podkreślono. Zdaniem Mileny Chełchowskiej, ekspertki rynku mieszkaniowego Otodom, przykład Płocka pokazuje inwestorom, że warto interesować się kupnem mieszkań pod późniejszy wynajem nie tylko w największych metropoliach. „W miastach średniej wielkości, gdzie relacja między ceną zakupu a potencjalnym przychodem z najmu jest korzystniejsza, łatwiej dziś o satysfakcjonującą stopę zwrotu. Ważne jest uwzględnienie lokalnych realiów takich jak tempo wzrostu stawek najmu, dostępność ofert czy zmiany demograficzne, które realnie wpłyną na opłacalność inwestycji” – dodaje.
Czy tak będzie dalej akurat w przypadku Plocka?
Czytaj: Z roku na rok coraz mniej nas, płocczan. Zyskują za to złwaszcza trzy sąsiednie gminy
Kto jeszcze na podium?
O wysokiem rentowności można mówić również w kontekście Wrocławia (2204 zł/m-c), Gdańska (2165 zł/m-c) czy Krakowa (2122 zł/m-c).
Cały materiał dostępny jest pod tym linkiem: Rentowność najmu pod lupą: lepiej sprzedać czy wynająć własne M?